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官宣,英国将迈入“零地租”时代!住房产权法迎重大变革

2286 人参与  2022年02月17日 15:18  分类 : 英国相关  评论

官宣,英国将迈入“零地租”时代!住房产权法迎重大变革  英国留学 Vinson 第1张

我们之前预告过的英国住房产权改革,现已正式写进法律条列。

2022年2月8日,英国最新版《租赁产权改革(地租)法(LeASehold Reform (Ground Rent) Act 2022正式获得了女王的御准,预计在未来6个月内生效

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这项新法律意味着,今后购买租赁产权(Leasehold)属性的别墅或公寓的业主,不用再缴纳高昂的地租(ground rent)了。
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据了解,这是英国物业产权法在最近20~30年来一次最大的变革。

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按照老规矩,在全面解读新法律之前,我们先看一下英国永久产权(freehold)租赁(leasehold)的区别,熟悉区别的读者可以略过这一部分:

  • 永久产权(freehold)是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。

    简单来说,永久产权房主既是业主,也是地主。

    值得注意的是,地主如果选择出售租赁产权(Leasehold)但保留土地的话,则可以向租赁产权业主收取地租(ground rent)。

  • 租赁产权(leasehold)是指买家对房屋本身拥有所有权,但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有(比如中国住房为70年产权,就属于租赁产权)。

    英国绝大部分公寓(Flat)都属于租赁产权,一般产权年限为999年、250年,125年。

    简单来说,租赁产权的房主是业主,不是地主。

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在最新生效的法律中,租赁产权都有哪些改革?

简单来说,2022年版的《租赁产权改革(地租)法》取消了英格兰和威尔士地区未来销售的、符合条件长期租赁产权物业的地租。

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在法律生效后,如果你在英格兰和威尔士地区购买了租赁产权房产,就不用再缴纳高昂的地租了,能为每套房能节省数千到数万英镑。

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以上新规也适用于养老地产(专门为老年人建造的房屋),这些房屋的购买者享有与其他房屋所有者相同的权利。

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为了最大程度地保护好业主的权益,新法律还将对非法收取地租的地主,处以500英镑~3万英镑不等的罚款

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关于免收地租,哪些人群不适用?

值得注意的是,尽管新法律正式承认了收取地租的非法性,但适用范围依然有限。
第一类不适用的人群是共享产权(shared ownership leases)业主。

所谓共享产权,指的是购房者(最低只用付10%)与机构(通常是住房协会)各拥有一定百分比的产权,共同持有住房

购房之后,购房者需向机构拥有的那部分产权支付租金,从而获得整个房屋的使用权。购房者而后也可以通过攒钱,以最低1%的份额逐步买下完整100%的产权。

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与购房者共享房屋的住房协会,将在前10年承担修理和维护费用

《租赁产权改革(地租)法》规定,在法律生效后,共享产权房业主不用为已经购买产权部分的房屋交地租,但没买的部分则要继续交地租。

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第二类不适用的,是在法律生效前已购买租赁产权房的人群(leases replacing pre-commencement leases)。
正如我们在前文所说,《租赁产权改革(地租)法预计在未来6个月内生效(只是预计,具体时间未定),且只针对法律生效后的租约

这意味着在《租赁产权改革(地租)法》生效前,地主还是可能会收取地租,以及,那些已经签署合同的租赁产权业主也不适用。

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法律出台前,这些开发商已率先取消了地租

英国的地租,一直是政府和监管机构关注的焦点。

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事实上,《租赁产权改革(地租)法》正式出台前,就有包括Taylor Wimpey、Countryside、Persimmon Homes等英国大型开发商废弃了不合理的地租条款。

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早在2019年,英国竞争与市场管理局(CMA)就开始针对租赁产权房开发商们开展了调研工作。

2021年3月,CMA要求开发商Countryside、Taylor Wimpey更改不公平的产权合同条款(leasehold contract terms),否则将面临法律诉讼。

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除Countryside外,CMA还在调查Barratt Developments和Persimmon Homes这两家建筑开发商的租赁合同。

2021年6月,接受调查的Persimmon Homes最先表态,允许租赁权业主以折扣价购买房屋的永久产权,而Persimmon Homes的合作方——保险公司Aviva也将为那些地租翻倍的业主们提供补偿。

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2021年9月15日,Countryside宣布从购房合同中剔除“租赁产权业主的地租每10年或15年上涨一倍”的条款

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2021年12月22日,Taylor Wimpey也宣布删除购房合同中“租赁产权业主的地租每10年上涨一倍”的条款。

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截至目前,CMA有关Barratt Developments租赁产权合同的调查仍在进行中。


英伦投资客写在最后

总结来说,《租赁产权改革(地租)法》的出台,在某种程度上拉开了英国政府地租改革的序幕,表明了保护租赁产权业主利益绝不是说说而已。

不过,作为老牌资本主义国家,英国政府向来保护大地主的利益(毕竟保守党的捐款人都是这些大地主们),不可能赤裸裸地劫富济贫,所以新法律采取了折中的方式,给“零地租”政策划定了适用范围。

另值得注意的是,英国政府此前承诺的——短产权业主一次性延长至990年”并未体现在这个版本的法律条例中,可能会在后续推出的其他法律版本中体现,这一点我们也会继续跟进。


本篇文章来源于微信公众号: 英伦投资客

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