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一文看清海外其他国家买房贷款情况!跟这些国家比起来,英国还有竞争力吗?

1954 人参与  2022年02月16日 14:36  分类 : 英国相关  评论

对很多已经在英国或想要在英国买房的人来说,今年最值得关注的趋势之一就是——英国央行加息。

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众所周知,央行的基准利率与各机构的借贷利率息息相关,通常,央行加息意味着家庭的储蓄收入会有所增加,但借贷成本也将出现上涨。也就是说,各种贷款产品的利率,例如房贷、信用卡贷款、银行贷款和汽车贷款等,都可能出现不同程度的上涨。而对民众来说,加息最直接的影响,还是体现在购房抵押贷款利率上。因为加息后,申请了浮动抵押贷款的房主每个月的房贷将有所增加,而新买家也可能会面临更高的利率。

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而截至目前,为遏制通胀,英国央行已经在短期内连续两次加息......

去年12月,英国央行将基准利率从0.1%的历史低点上调至0.25%。

今年2月初,英国央行再次决定加息25个基点,将基准利率提高至0.5%

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不过,有分析师警告称,这可能只是一个开始,英国央行还将进一步加息,最早在3月进行第三次加息。

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英国央行货币政策委员会成员SirDave Ramsden也暗示未来还有更多加息空间。

而据CAPitalEconomics的分析,到今年年底,英国基准利率将达到1.25%,并在2023年底前将达到2%的峰值。

然而,在外界还在猜测英国央行是否会连续加息之际,一些机构已经纷纷响应,开始上调抵押贷款利率了。

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据媒体报道,在英国央行加息后不久,英国最大的建筑协会Nationwide第一个宣布调整,并表示将从3月1日起全面提高利率,将“基本抵押贷款利率”和“标准抵押贷款利率”分别提升至2.5%和3.99%。

随后,桑坦德银行也宣布,将从3月份开始把其标准浮动利率抵押贷款的利率提高0.25个百分点至4.74%。

在此之后,汇丰银行、考文垂建筑协会、巴克莱、劳埃德银行等多家贷款机构也宣布将上调利率。

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有人认为,如果英国央行再次加息,可能会有越来越多的机构选择继续上调利率,这也让不少人对抵押贷款市场充满了担忧。

那么,从全球范围来看,英国的抵押贷款市场处于什么水平呢?竞争力又如何呢?今天我们就来对比看一看。

各国抵押贷款都是什么情况

近期,OnlineMortgage Advisor的专家总结了一些关于不同国家的抵押贷款如何运作的关键细节,具体如下:

1、加拿大

根据研究,加拿大房产的典型抵押贷款期限为五年,最长期限为十年。

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尽管期限比较短,但加拿大的抵押贷款利率也相对较低,平均利率大约在2.49%左右。

不过,在贷款期结束时,买家可以和机构重新协商抵押贷款的条款。

2、法国

在法国,买家通常可以借到的额度是其个人收入或综合收入的5倍,而对于只付利息的抵押贷款(Interest-Onlymortgages,先付利息,到期后一次还清本金),借款额通常可以达到其收入的10倍。

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但是,如果买家想要申请只付利息的抵押贷款,那么,在除其主要住所之外,还必须拥有至少等于该抵押贷款价值的净资产。

例如,如果买家想通过只付利息的抵押贷款借入100万欧元,他们则需要持有至少同等金额的存款或者其它类型资产。

而且,在法国想要获得抵押贷款来购买房屋,债务与收入比是很重要的一个因素。

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有顾问表示,银行将查看买家现有的贷款有哪些,以及这些贷款每月的总还款额是否超过每月总收入的三分之一。如果超过了,将会影响到借贷。

此外,法国的贷款机构不会将孩子的学费考虑在内,因此,如果申请人有两个孩子在接受私立教育,那么在抵押贷款批准过程中,学校的学期费用将不会被计入支出中。

3、德国

在德国申请抵押贷款时,银行会彻底调查申请人的财务状况。

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该过程的一部分是获得一项名为“Shufa”的报告,这相当于英国的信用报告。

德国最常见的抵押贷款类型是固定利率贷款。首付通常为10%至20%,首付越低,利率越高。

贷方还可以与买家约定还款率,也就是说买家每年偿还的本金部分的百分比,这一百分比通常在1%至10%。 一旦约定了,是不能改变的,即便手头有钱,也不能多还款。

比如,你向银行贷款了50万欧元,还款率为2%,那你每年要还的本金是1万欧元,再加上利息。

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此外,贷方还可以决定额外还款率,额外还款率是指相对固定还款率,银行每年允许买家最高可以额外还款的额度,最高可达未偿金额的10%。

继续以上文为例,如果买家和贷方约定了5%的额外还款率,那么,收入好的时候,你每年还可以多还2.5万欧元。

然而,调查结果显示,大部分在德国从事购房出租的人,都更青睐只付利息的抵押贷款。

这意味着在贷款期间,买家只需要支付利息部分,余额在贷款期限结束时全额到期。这跟在英国是类似的。不同的是,目前德国居民还可以从他们的年度所得税中抵扣利息支付的部分。

4、俄罗斯

俄罗斯的抵押贷款业务的发展相对较晚,不同的银行或贷款机构存在许多差异。

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目前,政府正寻求通过为潜在买家提供抵押贷款利率激励措施来提振俄罗斯房地产市场。

值得注意的是,与其他各国不同,在俄罗斯申请抵押贷款,借款人可以自由选择使用哪种计价货币,可以选择俄罗斯卢布,也可以选择美元或欧元。

因此,抵押贷款的成本多少还取决于现行外汇汇率和买家的收入是哪种货币。 很多专家也建议在俄罗斯申请抵押贷款时,一定要对外汇汇率有一个初步的了解。

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此外,很多俄罗斯的买家都倾向于与贷方协商,来决定适合其情况的条款,而不是适合特定产品的条款。

5、新加坡

在新加坡,很多银行以固定或浮动利率提供抵押贷款。在大多数情况下,他们提供的贷款额将高达房产售价或估价(一般以较低者为准)的60%或80%。

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比如,一套公寓的售价是95万新币,估计是100万新币,贷款比例为80%,最多则可以贷款76万新币。

然后,买方可以从中央公积金账户中以现金补足剩余金额。

新加坡的买家还必须考虑总偿债率(TotalDebt Servicing Ratio)。

所谓的总偿债率就是说买家用于还贷款的钱不得超过其收入的一个比例,这包括买家的信用卡、汽车或房地产贷款产生的所有债务。

通常来说, 总偿债率为60%或70%,根据不同职业有所区别。

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与其他国家不同,新加坡的利率通常对借款人比较有利。因为新加坡的抵押贷款利率通常是依据两个主要指标利率,即新加坡银行间同业拆借利率(SIBor)和互换利率(SOR),有业内认为,这可能比依赖基准利率更具弹性。

不过,在新加坡买房并不容易,因为新加坡是世界上第二昂贵的房地产市场,该国80%的居民居住在政府建造和补贴的高层经适房中。

6、南非

一般来说,想要在南非获得抵押贷款,则需要至少支付房产购买价格的50%作为首付。

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尽管贷方提供固定利率或浮动利率的选择,但南非的大多数贷款机构会选择浮动利率的住房贷款,买家可以申请到的最长期限为30年,但实际普遍在20年。

固定利率抵押贷款不太常见,因为银行提供的利率没有竞争力。调查结果还表明,南非的贷款通常必须在70岁之前还清。

7、瑞典  

瑞典的贷款制度部分由立法监管,部分由银行自己决定。

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通常来说,在瑞典买房可以申请到五倍于税前年薪的贷款,但贷款机构通常会对借款人的财务情况进行详细调查,借款人除了需要提供有稳定收入的证明外,还要配合进行各种测算,以决定最终可以贷到多少钱。

比如,瑞典的银行通常会进行一种名为“Leftto live on”的测算,简单来说就是,贷款机构将计算借款人一旦支付了抵押贷款和其他账单,还能剩下多少钱来维持生活。

一个四口之家通常的收入要求是每月大约23,000瑞典克朗,约合1,830英镑。

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近期,瑞典还实施了更加严格的限制,因此贷款机构不能批准超过购买价格85%的抵押贷款。

在某些情况下,买家还可以获得额外的无抵押贷款,但利率很高,并且必须在短时间内还清。

此外,瑞典的利率还会随着还款年限不断下降,新贷款必须以每年2%的利率偿还,直至贷款剩余部分降至房产价值的70%,然后再以每年1%的利率偿还,直至剩余部分降至房产价值的50%。

8、阿拉伯联合酋长国

阿联酋的抵押贷款市场非常成熟,即有针对自住房的贷款,也有专门适用于购房出租的抵押贷款。

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通常,买家需要至少25%的首付才能购买价值不超过500万迪拉姆(约合100万英镑)的房产。

更昂贵的房产将需要至少35%的首付。

阿联酋的抵押贷款也有上限,因此借款金额不能超过某人未来七年的预期总收入。 在迪拜,按揭还款上限为买家月收入的50%。

9、美国

在美国,抵押贷款申请过程中使用的一个关键计算方法是债务收入比,它将确定买家是否可以在现有贷款的基础上继续申请抵押贷款。

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具体来说,买家每月偿还的贷款额不得超过每月总收入的50%,这意味着一些贷款机构将会非常详细地了解申请人的财务状况。

抵押贷款最高可达房产价值的75%,最高贷款期限为30年,利率和贷款期限会因地点和物业类型而有所不同。

英国的抵押贷款市场如何运作

说完上述地区,我们再来看看英国的抵押贷款市场是如何运作的。

作为全球有名的经济、金融中心,英国的抵押贷款市场非常成熟,提供贷款的机构很多,可供选择的产品很多。

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在英国,房主通常可以借到年收入4.5倍的抵押贷款。不过,银行有权发放5.5倍于借款人工资的抵押贷款。

当考虑客户是否有能力支付抵押贷款时,银行会将他们的收入与典型的月支出进行比较,并查看他们的信用记录和其他债务。

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其实,英国的抵押贷款市场也有很多优势,最大的优势之一就是所需首付较少

据统计,英国首次购房者的平均首付大约在15%左右。而且,一些情况下,最低首付甚至可以达到5%。

像是英国政府提供的help-to-buy,政府担保的5%首付的抵押贷款等福利政策,年轻人最低只需要准备5%的首付就可以,以20万英镑的房产为例,只需要1万镑就能买房。

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其次,英国抵押贷款还有一大好处就是非常灵活,大部分买家都会申请固定利率的贷款产品,以锁定较低利率,这样,即便基准利率上涨,短期内也不会影响到自己,而且,在产品到期后,借款人还可以再申请新的固定利率的贷款。

一般来说,抵押贷款的期限为25年,但在某些情况下可以延长至40年。

此外,尽管我们在上文提到,央行加息后一些贷款机构提高了利率,但实际上,英国的抵押贷款利率相比之下并不高。

据Moneyfacts的数据显示,英国目前最便宜的两年期固定利率仅有1.39%。

而过去四年间,各种类型的抵押贷款利率实际处于下降状态。且除了浮动利率产品外,固定利率产品的平均利率均在3%以下。

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最后,可能很多人不知道,海外买家在英国也能申请抵押贷款。英国政府并未对非英国公民在英买房做出限制,买家不必在英国有居留身份,也不必有英国的收入来源,且无论是否在英工作或学习,都可以申请抵押贷款。

不过,近些年来,为了防止洗钱等非法交易的行为,英国对海外买家的贷款申请审核变得更严,银行在放贷之前也会进行更加严格的尽职调查和资格审查,但这些并没有影响到买家的申请。

对于那些在英没有直接收入的申请人来说,想要获得贷款,只要能够证明自己的资金来源或持有现金流的可靠性和稳定性,就有很大几率获得贷款。

房产圈的结尾提示:

通过上述对比,大家应该对英国的抵押贷款市场有了更详细的了解。

实际上,不仅抵押贷款市场,英国房产的税收也是非常有竞争力的,与其他国家相比,英国房产需缴纳的诸如市政税之类的物业税相对很低,尤其是价格越高的房产,差距越明显。(具体参考链接:与其他国家比,海外买家在英国的房产税是什么水平?我们从购买、持有、出售三方面看一下

也正是这些优势,让英国的房产成为了一项很好的投资品。

目前,英国央行加息压力仍存,这也为大家提供了一个难得的窗口期。

本篇文章来源于微信公众号:  英伦房产圈

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